Na co si dát pozor při nákupu pozemku

1. Územní plán a stavební předpisy

Důležité je zjistit, co lze na pozemku stavět a jestli vůbec. Prvním krokem by proto mělo být prověření územního plánu, abyste se ujistili, že je pozemek vymezen jako stavební, nebo v zastavitelné ploše. „V rámci územního plánu lze zjistit i specifika povolených staveb, na některých pozemcích tak mohou být povoleny například jen rekreační objekty, objekty do určité podlažnosti a podobně," říká advokát Roman Tomek z kanceláře SEDLAKOVA LEGAL. Znát byste měli i pojem zastavitelnost. Zjednodušeně řečeno určuje, na kolika procentech z celkové plochy pozemku mohou stát stavby. Ta může být třeba 50 %, někde ale jen 10, 20 či 30 %.

„Nutno také dodat, že zastavitelnost nečítá pouze samotnou obytnou stavbu. Do zastavitelných ploch se započítávají veškeré zpevněné plochy, tedy například garáž nebo garážové stání a příjezd k němu," upozorňuje Vladimír Zuzák, ředitel realitní kanceláře Maxima Reality. Setkat se můžete také s minimální výměrou parcely. Územní plány jsou dnes běžně dostupné na internetu. Přesto je ale lepší zajít na příslušný stavební úřad osobně.

„Na stavebním úřadě můžete ověřit platnost územního plánu, zda se nechystá například nějaká změna, která by se mohla týkat dané nemovitosti. Také s úřadem můžete probrat svůj stavební záměr a poradit se ohledně možností a postupu," doporučuje Jan Záhora z NEMO Report. „Na obecním úřadě vám zase mohou sdělit informace ohledně rozvoje v obci. Dozvíte se tak, jestli se v dané lokalitě plánuje třeba nový chodník, vodovodní řad, nebo jak funguje odpadové hospodářství."

2. Přístup na pozemek a infrastruktura

Prověřit je třeba také přístup na pozemek. „Důležité je zjistit, zda pozemek má přístupovou cestu a zda je tato cesta veřejná, soukromá nebo společná s ostatními vlastníky. Pokud totiž existují přístupové problémy, může to mít dopad nejen na využitelnost pozemku, ale také na schválení hypotečního úvěru," upozorňuje realitní makléř Zdeněk Štourač z RE/MAX G8 Reality.

V případě, že přístupová cesta není zajištěna oficiálně, je třeba prozkoumat možnosti řešení, například dohodnout se se sousedy – vlastníky nebo všemi spoluvlastníky přístupové cesty. A je to potřeba právně ošetřit a nejlépe uvést jako břemeno do katastru nemovitostí nebo je odkoupit. Neméně důležité je ověření existence inženýrských sítí, ať už jde o vodovod, kanalizaci, plyn nebo třeba telekomunikace a možnost se k nim připojit.

„To, že v místě jsou sítě ještě neznamená, že se na ně dá automaticky a jednoduše napojit. Někdy je v místě omezení v kapacitě čističky odpadních vod, jindy ve vzdálenosti vedení a normou předepsaných ztrát vedení či nízkého tlaku v potrubí u vody nebo plynu," poukazuje na různé možné překážky Štourač. Pokud připojení možné je, je pro cenu projektu třeba vědět, kde bude napojovací bod. „Každý metr vedení inženýrských sítí stojí dost peněz – kromě výkopu je nutné zkoumat vedení jiných sítí nebo dodržovat ochranná pásma. To vše může následné napojení rodinného domu prodražit," vysvětluje Zuzák.

Zajímejte se rovněž o to, jestli přes vyhlédnutý pozemek nevede nějaký kabel nebo řad. Jednotlivé sítě totiž mají ochranné zóny, ve kterých nelze stavět. Některé z těchto informací lze najít v katastru, kde jsou zapsané jako věcné břemeno služebnosti. „V praxi jsme se ale setkali také s historickými vedeními vodovodních potrubí či elektrické energie. Zejména u vodovodních potrubí mohou nastat situace, kdy má provozovatel věcné břemeno, které se však nezapisuje do katastru," zdůrazňuje Tomek. Dodává, že tyto takzvaná „liniová vedení" jsou viditelná na územních plánech, pro úplnou jistotu lze vznést dotazy na provozovatele vedení v dané oblasti, zda zde takové nezapsané věcné břemeno nevázne.

3. Podloží a další faktory

Pro budoucí výstavbu hraje zásadní roli i to, co bude pod vašima nohama. Alespoň malý geologický průzkum se tak vyplatí. Často totiž rozhodne o tom, jakým způsobem může být nová stavba založena. A překvapení může být celá řada. Může to být třeba skála nebo naopak nestabilní podklad (např. navážka). V podloží může být také voda. Jak upozorňuje Vladimír Zuzák, v Česku může být problém také například s radonem, kvůli kterému je třeba založit specifický typ základové desky.

Ale jsou tu ještě další rizika. „Neměli byste proto opomenout prověřit, zda se pozemek nenachází v záplavové oblasti," říká Jiří Mervart, oblastní ředitel M&M Reality. Informace o riziku povodní, které jsou indikativní pro banky i pojišťovny, můžete získat v NEMO Report. Do letošního února byl dostupný portál České asociace pojišťoven, letos ale asociace jeho správu předala právě NEMO Report.

Je dobré vědět, že každá čtvrtá nemovitost v Česku je v určitém stupni povodňového rizika. Přitom i při nejnižším z těchto stupňů se mohou zvedat náklady na pojištění. Nemovitosti v nejvyšším stupni povodňového rizika jsou potom často zcela nepojistitelné. Současně ale platí, že pojištění nemovitosti proti povodním je standardní podmínkou pro čerpání hypotéky. „Tato nepojistitelnost nemovitosti ale nemusí být permanentní – výstavba protipovodňových zábran může změnit stupeň povodňového rizika a s ním i pojistitelnost. Stejně tak lze s pojišťovnou i bankou individuálně jednat. Například v případě, že systém vyhodnotí vysoké riziko, ale povodeň v daném místě zatím nikdy nebyla," vysvětluje Jan Záhora.

4. Údaje o vlastnících i samotném pozemku

Listinou, kterou byste neměli v rámci svého zkoumání vynechat, je i výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví – tzv. LV). Hned na začátku v tzv. části A najdete údaje o vlastníkovi či vlastnících. Pokud jich je více, například manželé či několik dědiců, je třeba si ověřit, zda jsou všichni s prodejem souhlasní a zda mají všechna potřebná oprávnění k prodeji. Všechny tyto osoby také musí být dobře identifikovány v kupní smlouvě.

„Pokud je tedy více vlastníků, musím do smlouvy uvést všechny a specifikovat jejich podíly," vysvětluje Roman Tomek. Pokud jde o manžele, je třeba uvést, že je nemovitost ve společném jmění manželů. „V případě, že je na listu vlastnictví jen jeden z manželů, ale pozemek byl nabyt již za doby trvání manželství, musí s prodejem souhlasit i druhý z manželů, pokud tedy neexistuje nějaká předmanželská smlouva nebo omezení vlastnických práv," dodává Štourač.

Údaje o samotném pozemku jsou pak evidovány v části B. Patří sem rozloha pozemku, jeho hranice, topografie, přístupové cesty a umístění v rámci města nebo obce. Zde je dobré zkontrolovat, zda vytýčení hranic pozemku odpovídá fyzicky skutečnosti. „Nenechte se zmást ani historickým oplocením, které je případně u pozemku a nechejte geodeta provést kontrolní zaměření hranice nebo její vytýčení. Vyhnete se tak před koupí případným nepříjemnostem, pokud by byl rozpor v hranicích se sousedními pozemky nebo stavbami," doporučuje Štourač.

5. Pozor na věcná břemena a zástavy

A pak jsou zde věcná břemena a zástavní práva, kterých existuje poměrně hodně. V prvé řadě je třeba vnímat, o jaký zápis jde. „Věcné břemeno totiž může být zapsáno v části B1 a poté nám v zásadě nevadí, protože je ve prospěch nemovitosti, může jít například o břemeno cesty či braní vody," popisuje advokát Roman Tomek. „Zpozornět ale musíme u zápisů v části C, které jsou typické zátěže." Může jít jak o věcná břemena, tak o zástavní práva.

Zástavy mohou být například ve prospěch banky, která poskytla stávajícímu majiteli na nákup pozemku úvěr. Tento zápis obvykle nečiní problémy, bude vyžadovat jen trochu „úřadování". Z kupní ceny se zůstatek úvěru doplatí a zástavní právo banky je následně vymazáno. Zorientovat se v problematice věcných břemen už může být složitější. Těch je celá řada typů. Nejběžnější jsou břemena liniových vedení (vody, elektřiny, plynu), tzv. břemena služebnosti.

„Obecně v případě nákupu nevadí, mohou ale představovat problém při stavbě," varuje Tomek. „Je proto důležité, aby byla břemena vymezena geometrickým plánem, aby bylo jasné, kudy vedou a poté je menší riziko, že omezí stavební záměr." Tato věcná břemena totiž obvykle na nemovitosti zůstávají i do budoucna. Dalším typem věcných břemen je užívací právo pro jiného (ať již užívání pozemku nebo třeba cesty či stezky), která už ale reálně mohou způsobovat problémy. Opět však podle Tomka bude rozdíl mezi věcným břemenem cesty, které je vedeno po hranici pozemku, a mezi břemenem, které je zapsáno pro celý pozemek, nebo vede místy, kde má být realizována stavba.

„Velkou komplikací pak může být právo užívání pozemku či jeho části cizí osobou," upozorňuje Mervart. Na základě tohoto věcného břemene může oprávněná osoba pozemek užívat pro sebe, což je problém jak z pohledu stavby, tak případné banky, u níž byste si chtěli vzít na koupi hypotéku. Takové věcné břemeno bude obvykle třeba vymazat před převodem.

6. Ostatní zápisy na LV

Posledním typem jsou tzv. ostatní zápisy, tedy například exekuce, předkupní právo a podobné. Exekuce je problém v podstatě vždy a musí být vyřešena před podpisem. „Jestliže je zapsáno jen zahájení exekuce, lze pozemek převést, ale s rizikem. Pokud je však na pozemku exekuční příkaz prodejem nemovitosti, byla by uzavřená smlouva absolutně neplatná a katastr by přepis neprovedl," varuje Tomek.

Potíže může způsobit i předkupní právo. Tady je třeba prozkoumat, jestli už nezaniklo a pouze nedošlo k výmazu (často jde o předkupní práva pro obec, která jsou časově omezená, katastr ale vymaže až na návrh), nebo nezaniklo a poté je potřeba získat vzdání se předkupního práva, nebo potvrzení o jeho neuplatnění. Specifickým zápisem je rovněž poznámka spornosti. U té je nutné zbystřit. Znamená totiž, že ohledně pozemku panuje nějaký spor. Může jít například o situaci, kdy třetí osoba tvrdí, že jí měl být prodán a nebyl. „Pokud koupím pozemek s poznámkou spornosti, nesu poté důsledky vyřešení tohoto sporu a může se tedy stát, že o pozemek mohu i přijít," dodává advokát.

Poslední, čemu byste měli věnovat pozornost, jsou tzv. plomby. Ty upozorňují na to, že pozemku se týká nějaká změna. Variant je i v tomto případě hodně. Může jít o převod vlastnictví, výmaz věcného břemene či zástavního práva, nebo naopak jejich zápis. I v rámci neplaceného LV (najdete na nahlizenidokn.cuzk.cz) je plomba vidět. Detaily ale zjistíte jen na pracovišti katastrálního úřadu nebo přes placený dálkový přístup. Výpis z katastru, který bude mít charakter veřejné listiny, získáte také na pobočkách Czech Pointu a u notáře.